Comment calculer la surface habitable selon les Loi Carrez et Loi Boutin ?
Pour pouvoir vendre son logement, il est important de calculer sa surface habitable pour le notifier dans votre annonce immobilière. Nous vous expliquons quelle est la différence entre le calcul d’une surface habitable avec les lois Carrez et Boutin ainsi que les méthodes de calcul.
AU SOMMAIRE
Loi Carrez et loi Boutin : de quoi s’agit-il ?
La superficie loi Carrez et la surface habitable loi Boutin sont deux méthodes de calcul de la surface d’un logement en m². Elles ont une finalité différente, et obéissent par ailleurs à des méthodes de calcul qui ne sont pas les mêmes.
Pourquoi la notion de surface habitable est-elle essentielle ?
La surface habitable d’un logement est un indicateur important pour déterminer sa valeur à la vente ou à la location. La superficie totale permet en effet de déterminer le prix au mètre carré, lequel constitue une information fondamentale pour l’acquéreur désireux de ne pas surpayer son bien.
Le calcul de la surface habitable est un préalable obligatoire à la mise en location d’un bien. Il ne doit pas nécessairement être réalisé par un diagnostiqueur expert, néanmoins toute erreur supérieure à 5 % permet au locataire de solliciter la révision du loyer, voire l’annulation du bail.
Comment calculer la surface habitable loi Boutin ?
La méthode de calcul loi Boutin est définie, dans ses grands principes, par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation : il s’agit de prendre en considération la surface de plancher totale, et d’en retirer ensuite certaines surfaces considérées comme secondaires ou non habitables au sens strict, telles que des combles non aménagés, la terrasse, le garage ou encore la cave (voir la liste complète ci-dessous).
Par ailleurs, et en ce qui concerne les pièces du logement effectivement prises en compte, seules les surfaces offrant une hauteur sous plafond de 1,80 mètre au minimum sont intégrées dans le calcul.
Comment calculer la superficie loi Carrez ?
La loi Carrez vise à calculer non pas la surface habitable totale, mais la « surface privative » d’un bien en copropriété, c’est-à-dire toutes les surfaces dont le locataire a la jouissance exclusive. Le calcul de la loi Carrez est obligatoire pour une mise en location, mais pas pour une mise en vente. Il prend en compte les surfaces de plancher avec hauteur sous plafond de 1,80 mètre au minimum, y compris les armoires lorsque ces dernières sont au même niveau que le sol. Il convient de déduire les murs, cloisons ou cages d’escalier, mais d’inclure par exemple la cave, la remise, ou des combles non aménagés.
Quelles différences entre les lois Carrez et Boutin ?
Les méthodes de calcul et les finalités des lois Carrez et Boutin diffèrent sensiblement. La loi Carrez prend notamment en compte un plus grand nombre de pièces et surfaces secondaires du logement. Ci-dessous un tableau récapitulatif :
| Type de calcul | Finalité | Surfaces exclues | Particularités |
|---|---|---|---|
| Loi Boutin | Déterminer la surface habitable totale d’un logement | Combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas | Mentionnée obligatoirement dans l’acte de vente d’un bien résidentiel |
| Loi Carrez | Toutes les surfaces à usage exclusif du locataire, offrant une hauteur sous plafond de 1,80 mètre au minimum, y compris les combles, caves, terrasses, balcons, loggias, vérandas, etc | Cloisons, murs, marches et cages d’escalier, embrasures des portes et des fenêtres | Le diagnostic loi Carrez est obligatoire avant toute location. Il n’est pas requis pour une vente |
Surface habitable et surface de plancher : quelle est la différence ?
La surface de plancher est une notion principalement employée dans le domaine de la construction et de la promotion immobilière. Elle correspond à la surface couverte totale de l’intérieur « nu » du bâtiment, et ne prend donc pas en compte les cloisons intérieures ou encore les embrasures de portes. Sont en revanche déduites toutes les surfaces avec moins de 1,80 mètre de hauteur sous plafond, les zones de stationnement, ainsi que les vides et trémies de la cage d’ascenseur et des cages d’escalier.
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Qu’est-ce que la surface utile ?
« Un vendeur doit bien faire la distinction entre la surface habitable et ce qu’on appelle la surface utile. La surface utile donne une appréciation plus juste des logements disposant de nombreuses dépendances, puisqu’elle intègre par exemple la cave, une véranda, un grand balcon ou un atelier. Bref, n’hésitez pas à en faire un argument de vente ! »
En cas de doute sur la bonne méthode de calcul, n’hésitez pas à rechercher une agence immobilière pour vous venir en aide.
Pour en savoir plus sur le calcul d’une surface d’un bien immobilier :
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